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房地产开发项目转让实务

发表时间:2007-9-18 23:11:07 来源:http://www.lawbusiness.cn 作者:重庆盛世文辉律师事务所 魏宗彬


房地产开发项目,一般是指已经批准立项,取得完备的土地使用权证,并在土地上作了一定投资,完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作,经过报建批准,取得施工许可证,具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。

  一、房地产开发项目转让的条件

  《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定,“转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。” 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

  由此可见,房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让,但又与土地使用权的直接转让有所不同,主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面,最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权,而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。综合上述法律规定及最高人民法院的有关司法解释,房地产开发项目的转让应具备的条件因土地使用权方式不同而有所不同:

  以出让方式取得土地使用权的

  以出让方式取得的土地使用权的,房地产项目转让时,应当符合《城市房地产管理法》第三十八条及相关法律法规规定的转让条件:

  1、出让方具备房地产开发经营资格;

  2、出让方按照出让合同约定,已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

  3、出让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证;

  4、出让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

  5、出让方按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模。

  这里又分为两种情形,一是属于房屋建设的,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件,方可转让。上述两项条件必须同时具备,才能转让房地产项目。

  以划拨方式取得土地使用权的

  以划拨方式取得的土地使用权,应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定,其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。

  对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外,对准予转让的有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

  对以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续:

  1、经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目,即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行,因此,经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的,经有批准权限的人民政府批准,也可以不补办出让手续。

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